Как найти хорошую управляющую компанию: 14 лучших советов и стратегий


Хотите знать, как нанять управляющего недвижимостью, который позаботится обо всем за вас? Крайне важно провести тщательное исследование и не слишком торопить процесс — не торопитесь при выборе правильного управляющего недвижимостью! Тот, который вы выберете, повлияет на вас на долгие годы.


Американский бизнесмен Роберт Кийосаки однажды сказал: «Отличный управляющий недвижимостью — ключ к успеху в сфере недвижимости». Отличный управляющий недвижимостью будет поддерживать стабильный денежный поток, увеличивая стоимость вашей недвижимости. Они также несут ответственность за проверку арендаторов, планирование ряда услуг, таких как борьба с вредителями и техническое обслуживание, сбор арендной платы, работу с трудными арендаторами и выселением, а также проведение регулярных проверок. Все это должно быть сделано с профессионализмом, заботой и эффективностью. Между тем, бедняк добьется прямо противоположного, усложнив вам жизнь и снизив стоимость вашего имущества.


Прочтите краткое руководство о том, как найти управляющего арендной недвижимостью для вашей жилой, многоквартирной, промышленной или коммерческой недвижимости. Эта статья должна помочь вам избежать распространенных ошибок при найме и найти лучшую компанию по управлению недвижимостью для вашей недвижимости.

 

Нужно нанимать компанию по управлению недвижимостью?


Шесть факторов, которые нужно учитывать


При принятии решения, стоит ли нанимать управляющего недвижимостью, вы должны взвесить некоторые из следующих соображений:


География: Если есть недвижимость, которая находится более чем в пятидесяти милях от вас, вам может быть трудно часто до нее добираться. Если у вас есть несколько объектов недвижимости, и они не расположены близко друг к другу, может оказаться невозможным посещать их все на регулярной основе.

 

Число: чем больше у вас юнитов, тем меньше будут распределяться ваши ресурсы


Маржа прибыли: мы сталкивались со многими арендодателями, которые чувствовали, что не могут позволить себе управляющего недвижимостью, потому что их маржа очень мала. Если это так, попросите опытного управляющего сделать бесплатную оценку вашей собственности. Во многих случаях мы можем сделать небольшие обновления или просто более эффективно продавать квартиры, чтобы повысить арендные ставки. Таким образом, недвижимость стоит дороже, а услуги по управлению недвижимостью фактически окупаются.


Личное время: если работаете полный рабочий день, воспитываете семью или имеете другие обязанности, у вас может не быть времени для надлежащего управления недвижимостью.


Вакансии: это может показаться нелогичным, но если высокий уровень вакансий, вы можете подумать о найме управляющего недвижимостью, который сможет вам заполнить их.


Отношения с арендаторами: некоторым арендодателям нравится общаться со своими арендаторами. Другим трудно общаться лицом к лицу.

 

Преимущества сотрудничества с компанией по управлению недвижимостью


Как найти хорошую управляющую компанию


Предоставьте своим арендаторам дополнительные удобства с помощью профессиональных специалистов по обслуживанию клиентов. Профессионалы по управлению недвижимостью используют новейшие технологии и платформы, чтобы оперативно реагировать, быть всегда доступными и вести отличные записи общения.


Уверенность в своевременном и эффективном удовлетворении требований арендаторов. Управляющие недвижимостью действуют как буферы между арендаторами и собственниками в любое время. Например, вы не хотите получать экстренные вызовы от арендаторов посреди ночи. Услуги по управлению недвижимостью обеспечивают доступность 24 часа в сутки 7 дней в неделю с аварийной системой в нерабочее время и специальным обслуживающим персоналом.


Надежная отчетность и финансовая аналитика обеспечивают текущую и историческую картину финансового состояния ваших инвестиций.


Получайте текущие планы профилактического обслуживания и заявки на проекты капитального ремонта. Это делается для того, чтобы вы были в курсе текущих условий собственности и проектов, требующих внимания. Самое главное, проактивность поможет обеспечить здоровье вашего здания сейчас и в будущем.

 

Профессиональные советы и инсайты


Компании по управлению недвижимостью предлагают доступ к лицензированным специалистам, которые всегда в курсе рыночных исследований. Это гарантирует, что вы соблюдаете жилищные правила и местные законы о собственности.
Возможность инвестировать в недвижимость на дальнем расстоянии (инвестирование за пределами Чикаго). Индустрия недвижимости предлагает множество возможностей для инвестиций за пределами штата. Поиск подходящей инвестиционной возможности сможет быть сложной задачей, если у вас нет глубоких знаний о местности.


Как найти хорошую управляющую компанию: 14 лучших советов и стратегий


1. Попросите рекомендации


В клише есть доля правды: «Дело не в том, что ты знаешь. Это тот, кого ты знаешь». Попросить рекомендации у семьи, друзей и коллег — отличный способ начать свой поиск управляющего недвижимостью. Вы можете расширить область поиска и связаться с владельцами недвижимости, риелторами и другими людьми из вашей сети.


Динамика каждого человека уникальна, поэтому принимайте рекомендации с осторожностью. У одного человека может быть приятный опыт, а у другого ужасный. Будьте конкретны и спросите о сильных или слабых сторонах потенциальных кандидатов. И не забудьте понять контекст человека, к которому вы спрашиваете.


2. Проводите онлайн-исследования


Вы сможете проверить управляющих , которых вы рассматриваете, и найти новых в Интернете. Чтобы упростить поиск, попробуйте SimplifyEm или AllProperty Management — они предоставляют списки компаний в вашем районе. Когда вы сузили область поиска, просмотрите сайт каждой управляющей компании. Вы можете сделать вывод о том, как они представляют себя в Интернете.


Например, компания без профиля в социальных сетях может быть не лучшей в рекламе, как другая без четкого заявления о миссии может вызвать у вас беспокойство по поводу того, как они ведут свой бизнес. Опять же, полезно посмотреть обзоры в Facebook или Google. Better Business Bureau также сообщит вам о предыдущих жалобах, поданных против компаний.


3. Посетите недвижимость


Управление недвижимостью


Если вы все ещё задаетесь вопросом, как найти управляющего Цикалюка Сергея недвижимостью здания? Нет лучшего способа проверить, соответствуют ли ваши онлайн-поиски действительности, чем посетить недвижимость, которой управляет ваш потенциальный сотрудник. Если имущество выглядит ветхим, это красный флаг. Часть работы управляющего недвижимостью состоит в том ещё, чтобы содержать здание и территорию в первозданном состоянии, и если вы заметите обратное, то они могут работать не лучшим образом.


Вы также можете поговорить с арендаторами, чтобы узнать, не было ли у них негативного опыта. Спросите, рассматриваются ли их жалобы, уведомляются ли они заранее о крупных ремонтных работах или изменениях в собственности, и сколько времени требуется, чтобы решить проблему ремонта. Это даст вам хорошее представление о качестве менеджера, который у них есть.


4. Интервью с некоторыми менеджерами


Когда вы будете брать интервью у выбранных вами менеджеров, вам понадобится четкий план игры, особенно если вы раньше не нанимали управляющего недвижимостью. Вы должны спросить об их опыте, образовании, структуре оплаты и услугах. Уточните их знание местного законодательства, как они разбивают свои сборы, поддерживают собственность и собирают арендную плату.


Охватите все основы и будьте как можно более подробными, когда спрашиваете о количестве объектов недвижимости в их портфолио. Один менеджер со слишком большим количеством объектов не сможет предоставить необходимое время, если только он не владеет компанией с несколькими сотрудниками. С другой стороны, крупная компания с большим количеством клиентов может не предложить персонализированный опыт, который вам нужен.


5. Проверьте их лицензии и сертификаты


Большинство, но не все штаты требуют, чтобы управляющие и компании получали лицензии брокера по недвижимости и лицензии на управление недвижимостью. Вы можете проверить, активна ли их лицензия, в местной комиссии по недвижимости.


Вы также можете проверить их сертификаты в торговых организациях, таких как Институт управления недвижимостью, Национальная ассоциация квартир, Национальная ассоциация управляющих недвижимостью и Институт общественных ассоциаций. У уважаемых менеджеров будет соответствующая квалификация, но сертификация не обязательно означает отличный сервис.


6. Спросите об их опыте


как найти хорошего управляющего недвижимостью


Чтобы найти хорошего управляющего недвижимостью, нужно задавать правильные вопросы. Если хотите нанять компанию, которая специализируется на корпоративной недвижимости, вы должны оценить жизнеспособность найма бизнеса, который имеет опыт работы только с жилой недвижимостью. Вот почему так важно узнать об их опыте на детальном уровне.


Поговорите с ними об их проблемах, областях, в которых они не добились успеха, что им нравится или что, по их мнению, нужно улучшить. Вы также можете узнать, как они отреагируют на тематические исследования. Поскольку речь идет об изучении их способностей, эти вопросы также должны раскрывать больше об их темпераменте.


7. Узнайте их доля вакансий


Уровень вакантности представляет собой количество дней, в течение которых недвижимость не приносит дохода. Для арендной платы стандартно иметь около 5% вакантных площадей, все, что на 2% выше этого показателя, вызывает беспокойство при нормальных обстоятельствах.  


Высокий уровень вакантных площадей может свидетельствовать о неэффективности процесса аренды, установлении цен на аренду выше рыночной стоимости или неэффективном управлении недвижимостью. Уважаемая управляющая компания будет рада поделиться с вами своей долей вакантных площадей. Спросите их, какова средняя рыночная доля вакантных площадей по сравнению со средним показателем для всех свойств, которыми они управляют.


8. Хорошая репутация?


Ключевым советом о том, как нанять управляющего недвижимостью, является исследование его репутации. Прочитайте отзывы и попросите вашу сеть или отраслевых подрядчиков понять, как они воспринимаются. Управление недвижимостью — это бизнес, и важно нанять человека или компанию, которые разбираются в бизнесе; тем не менее, вы хотите избежать работы с кем-то, кто теневой или срезает углы таким образом, который плохо отражается на вашей недвижимости.


9. Хорошее управление недвижимостью и их клиентская база


Управление недвижимостью


Просмотрите клиентов и поставщиков вашего потенциального менеджера. Являются ли свойства, которыми они управляют, такими же или лучше, чем ваша недвижимость? Являются ли поставщики, с которыми они работают, надежными и заслуживающими доверия? Сколько клиентов они обслуживают? Управляющий недвижимостью с небольшой клиентской базой и без рекомендаций может быть не лучшим выбором. Менеджеры или управляющие компании с большой базой довольных клиентов означают, что они хорошо связаны с местными поставщиками и предлагают необходимый опыт.


10. Качество обслуживания клиентов


Еще один совет о том, как найти хорошего управляющего недвижимостью, — оценить его обслуживание клиентов. Узнайте у своих текущих клиентов и арендаторов, быстро ли они решают проблемы и эффективно ли общаются. Хороший управляющий недвижимостью выслушает своих арендаторов с пониманием и сочувствием и не побоится передать проблемы владельцу, если это необходимо. И помимо прослушивания, вам нужно знать, предпринимают ли они дополнительные усилия для обеспечения удовлетворенности арендаторов.


11. Контракты должны быть прозрачными


Договор, который вы заключаете с выбранной вами управляющей компанией или менеджером, должен четко описывать ваши деловые отношения. Типовые контракты включают виды предоставляемых услуг со списком сборов, в том числе с подробным изложением их и ваших обязанностей. Обязательно укажите конкретные даты начала и окончания (обычно один год) и покройте любые нарушения правил контракта. Если вы не знакомы с этими типами контрактов, вы сможете попросить юриста прочитать их, чтобы уточнить мелкий шрифт.


12. Существует ли страховка?


Компании по управлению недвижимостью должны иметь как минимум страхование общей ответственности, страхования имущества от несчастных случаев и ошибок и упущений. Эта страховка покрывает их бизнес, клиентов и их арендаторов, а также имущество, которым они управляют.


Большинство владельцев недвижимости добавляют своего управляющего недвижимостью в качестве дополнительного застрахованного лица, поэтому, если что-то случится с имуществом, у них есть единая защита и покрытие, распространяющееся на обе стороны.


Надежный страховой полис защищает вас от претензий по ответственности, судебных разбирательств, характерных для вашей отрасли, и убытков, вызванных несчастными случаями, вандализмом или кражей со взломом.


13. Создайте пул основанных компаний и сравните их


Прежде чем сравнивать, убедитесь, что вы собрали исчерпывающую информацию о компаниях, чтобы нарисовать полную и достоверную картину. Посмотрите на структуру вознаграждения, опыт, портфолио недвижимости, стоимость компании и общие впечатления. Если они равны, вам нужно решить, что важно для вас как владельца недвижимости.


У одной компании может быть меньше опыта, но больше арендаторов. Они могут стремиться к росту, и если вы являетесь более крупным клиентом, они будут хорошо выполнять свою работу, потому что, например, они хотят произвести впечатление. Не отбрасывайте тревожные флажки и руководствуйтесь своей интуицией.


14. Узнайте об условиях соглашения на управление


Соглашения об управлении бывают разных форм и размеров, но они всегда охватывают предоставляемые услуги, бюджеты и права на утверждение, контрольные показатели эффективности, плату за управление, а также права и обязанности при прекращении. Возвращаясь к предыдущему пункту о прозрачности, вам нужно понять объем условий вашего соглашения об управлении. Эти контракты могут быть заключены в ходе переговоров, чтобы гарантировать, что владельцы недвижимости получат лучшую сделку для защиты и приумножения своих инвестиций.


Заключение


Нет простого способа найти хорошего управляющего недвижимостью или нанять управляющую компанию . Это требует времени или исследований. Кроме того, сможете просто нанять нас, чтобы мы позаботились о недвижимости. У нас большой опыт и отличный уровень вакантных площадей, а портфель включает 75% жилой и 25% коммерческой недвижимости на Среднем Западе.