Обязательная информация для покупателей, продавцов и рефинансаторов


Осмотр дома снаружи. Использование цифрового планшета для записи результатов


Независимо от того, подаете ли заявку на ипотеку для покупки дома, рефинансируете существующую ипотеку или продаете свой дом кому-либо, кроме покупателя, оплачивающего все наличными, оценка дома является ключевым компонентом сделки.


Если вы покупатель, владелец или продавец, вам захочется понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома .


Оценка среднего дома обычно стоит от 300 до 450 долларов, которые обычно оплачивает покупатель.


Оценка представляет собой объективное профессиональное заключение о стоимости дома и требуется всякий раз, когда ипотека используется при покупке, рефинансировании или продаже недвижимости.
Квалифицированный оценщик создает отчет на основе личного осмотра, исследования недавних продаж аналогичной недвижимости, текущих рыночных тенденций и деталей дома, включая его размер, состояние, план этажа и удобства.
Заемщик обычно платит комиссию за оценку, которая в среднем составляет от 300 до 450 долларов.
Когда оценочная стоимость окажется ниже ожидаемой, сделка может быть отложена или даже отменена.

 

Что такое оценка дома?


Оценка – это объективное профессиональное мнение о стоимости дома. Оценки почти всегда используются в домашних сделках и широко распространены в сделках рефинансирования .


Если это сделка купли-продажи, оценка используется для определения того, соответствует ли договорная цена дома с учётом его состояния, местоположения и характеристик. В сделке рефинансирования оценка гарантирует кредитору, что он не дает заемщику взаймы больше денег, чем стоит дом.


Обратите внимание, что процесс оценки дома также подвержен предвзятости . Откажитесь, если вы считаете, что цена вашего дома была несправедливо занижена.
Кредиторы хотят убедиться, что домовладельцы не берут в долг слишком много, поскольку дом служит залогом по ипотеке. Если заемщик не выполнит обязательств по ипотеке и потеряет право выкупа, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он одолжил. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования большего размера, чем он мог бы возместить в этом наихудшем сценарии.

 

Процесс и стоимость оценки дома


Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно отдает распоряжение о проведении оценки. Заемщик обычно платит комиссию.


Оценка обычно стоит несколько сотен долларов, хотя плата сможет варьироваться в зависимости от размера и состояния недвижимости, а также требуемого уровня детализации.


По данным Института оценки, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат — как того требуют все 50 штатов — и знать местность и карту москвы новостройки. Согласно федеральным правилам, оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямой или косвенной заинтересованности в сделке.

 

На что смотрит оценщик дома?


На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции.


Удобства дома, включая количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь, также являются ключевыми факторами.


Оценщик должен провести полный визуальный осмотр внутри и снаружи и отметить любые условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

 

Что содержится в отчете об оценке?


Большинство оценщиков используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью.


В отчете оценщику предлагается описать интерьер и экстерьер недвижимости и окрестностей. Он запрашивает цены сопоставимых продаж поблизости.


Оценщик также предоставляет анализ и выводы о стоимости имущества на основе своих наблюдений.


Отчет об оценке должен включать в себя:


Карта улиц, показывающая расположение оцениваемой недвижимости и сопоставимые продажи.
Внешний эскиз здания
Объяснение того, как рассчитывалась площадь
Фотографии фасада, задней части дома и улицы.
Фотографии фасада каждого использованного сопоставимого объекта недвижимости.
Другая соответствующая информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные и государственные налоговые данные, которые использовались для определения рыночной стоимости недвижимости .


При рефинансировании ипотеки, если оценочная стоимость вашего дома составляет менее 20%, вам необходимо будет оплатить частное ипотечное страхование (PMI) .


Что покупателям жилья нужно знать об оценках


Когда вы покупаете дом и заключили контракт, оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия сделки . Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка продолжается по плану. Если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.


Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы сделка сорвалась. Как покупатель, вы имеете преимущество в том, что низкая оценка может послужить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не одолжит вам или любому другому потенциальному покупателю сумму, превышающую стоимость дома.


Что может пойти не так при оценке дома?


Оценка сможет помочь покупателям избежать переплаты за дом, но продавец может посчитать, что заниженная оценка неточна, и не захочет снизить цену.


Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, подумайте о том, чтобы получить второе мнение, пригласив другого оценщика. Оценщики могут допускать ошибки или располагать неполной информацией, а на оценку может влиять предвзятость .


Вы также можете попытаться представить фактическое обоснование более высокой оценки первоначальному оценщику. Убедительный случай может привести к пересмотру оценки.


Что продавцы жилья должны знать об оценках


Как продавец, низкая оценка означает, что вам, возможно, придется снизить цену вашего дома, чтобы его продать. Удержать покупателя, оплачивающего все наличными, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли сработает. Даже богатые покупатели не хотят переплачивать за дом.


Если в вашем районе недавно произошли аварийные распродажи , это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажи близлежащих объектов выкупа и коротких продаж , возможно, вы сможете убедить оценщика, что ваш дом стоит дороже. Это может сработать, особенно если дом находится в значительно лучшем состоянии, чем те объекты недвижимости.


Получение оценки является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве подарка в виде акций .


Что домовладельцам, занимающимся рефинансированием, нужно знать об оценках
Если вы рефинансируете обычную ипотеку , низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен оценить сумму, которую вы хотите рефинансировать, или превышать ее, чтобы ваш кредит был одобрен.


Если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA , вы можете рефинансировать ее без оценки через программу оптимизации FHA — отличный вариант для домовладельцев, находящихся под водой .


Сколько времени занимает оценка дома?


Оценщику потребуется в среднем от семи до десяти дней, чтобы осмотреть объект, завершить процесс исследования, подготовить отчёт об оценке и доставить его .


Оценщик посетит объект и потратит час или два на осмотр интерьера и экстерьера, измерение площади и оценку характеристик и оборудования дома.


Дополнительные исследования будут включать сравнение других подобных домов, которые были проданы недавно (так называемые «комплексы»).


После проведения физического осмотра и проведения расчетов оценщик составляет отчёт об оценке. Количество времени, необходимое для всего процесса, зависит от сложности оценки и рабочей нагрузки или графика оценщика.


Сколько стоит оценка дома?


Оценка дома обычно стоит от 300 до 450 долларов.
1
Местоположение, размер и состояние дома влияют на стоимость. Оценщики могут работать как за фиксированную плату, так и за почасовую оплату.


Если оценщик ожидает, что ему заплатят процент от стоимости дома, это сигнализирует о неэтичной практике, и ее следует избегать.


Что происходит после оценки?


Если все идет хорошо, оценка попадает в кучу документов, и процесс закрытия продвигается на шаг вперед.


Следующий шаг – ипотечное андеррайтинг. Андеррайтер просматривает весь кредитный файл, чтобы убедиться, что всё в порядке и что все необходимые документы представлены.


Затем андеррайтер оценивает риск, связанный с кредитом, и либо отклоняет, либо одобряет кредит на основе всей предоставленной информации.


Что снижает оценку дома?


Наибольшее влияние на оценку оказывает расположение дома. На стоимость отрицательно повлияет, если дом находится в нежелательном районе, рядом со свалкой, линиями электропередачи или оживленной улицей. Стоимость будет выше, если он находится на красивой, ухоженной улице и недалеко (но не слишком близко) от хорошего супермаркета.


Вы не можете изменить местоположение объекта недвижимости, но можете положительно повлиять на другие факторы при оценке дома. Например, вы можете украсить свой бордюр , убедиться, что дом чистый и опрятный, а также позаботиться о любом легком ремонте, косметических проблемах и элементах текущего обслуживания.


Теоретически беспорядок в доме не должен оказывать ни малейшего влияния на оценку дома. Но оценщики тоже люди. На них может повлиять, хотя и неосознанно, беспорядок и пыль.


Когда все идет гладко, оценка дома становится просто еще одним пунктом, который нужно проверить в заключительном контрольном списке. Когда оценочная стоимость окажется ниже ожидаемой, сделка может быть отложена или даже отменена.


Независимо от того, с какой ситуацией вы столкнулись при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как функционирует процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом .