Полное руководство по выбору лучшего агентства недвижимости

Полное руководство по выбору лучшего агентства недвижимости

Выберите правильного агента, и вы продадите свой дом быстрее

Полное руководство по выбору лучшего агентства недвижимости
В этом отчете обсуждается все, что вам надо знать при выборе агентов, ведении переговоров о комиссионных, рассмотрении вопроса об индивидуальном или мультиагентстве, онлайн или традиционном.

Продажа недвижимости — это большое дело во всех смыслах этого слова, поэтому жизненно важно выбрать агента по недвижимости, которому вы сможете доверять, чтобы получить самую высокую цену и наибольшие шансы на продажу. В Movewise мы считаем, что агенту по недвижимости необходимы три ключевых качества:

Хороший список потенциальных покупателей вашей недвижимости
Любое агентство недвижимости может поместить фотографию вашего дома в свое окно, разместить ее на Rightmove и затем скрестить пальцы. Но хороший агент будет думать о потенциальных покупателях, как только они увидят вашу недвижимость. Вот почему так важно выбрать фирму, которая продает много недвижимости, похожей на вашу, — у них уже есть данные о людях, которые интересовались этими домами и, следовательно, могут заинтересоваться вашим.

Готовность быть активным

Этот список возможных покупателей полезен только в том случае, если агент по недвижимости готов и может приложить усилия, чтобы рассказать им о вашей собственности. Агенты по недвижимости — всего лишь люди, и они, как правило, в первую очередь покупают самые легкие продажи — это может быть, например, недвижимость, которая резко упала в цене, потому что продавец в отчаянии. Точно так же, хотя вы и захотите выбрать кого-то, у кого много покупателей, не хотите, чтобы у них было много недвижимости, что они не могли уделить достаточно времени вашей.

Как мне сузить свой выбор?

 

Сбивающий с толку набор досок агентов по недвижимости

Вы знаете, что делает хорошего агента, и хотите выбрать лучшего, поэтому, продавая свой дом, не совершайте тех же ошибок, что и многие продавцы. Многие люди выбирают агентов по недвижимости по неправильным причинам: вот пример популярных причин, приведенных продавцами, согласно  правительственному отчету  о покупке или продаже домов:

«Они расположены очень близко к моему дому»
«Они брали самые низкие сборы/комиссии»
«Они дали мне самую высокую оценку»
«У них большая сеть филиалов»
«Я использовал их, чтобы купить этот дом»

Вот то, что вы действительно должны принимать во внимание, решая, как выбрать агента по недвижимости:

 

Найдите агента по продаже недвижимости, похожей на вашу

Это может показаться нелогичным — некоторые продавцы опасаются, что их недвижимость не будет выделяться, если она будет указана среди множества домов с одинаковым почтовым индексом и ценовой группой. Тем не менее, местное агентство недвижимости с большим количеством объектов, похожих на ваше, также, вероятно, будет иметь много потенциальных покупателей для этого типа недвижимости. Самый важный вопрос, который следует задать при выборе лучшего агента по недвижимости: «Какой интерес к моей собственности может вызвать этот агент гугл сниму?» Таким образом, хотя вы не должны игнорировать отзывы клиентов или личные рекомендации, гораздо разумнее использовать данные о продажах в качестве ориентира. В вашем районе постоянно появляются доски «Продается» от определенного агента по недвижимости? Поищите в Интернете объявления поблизости по аналогичной запрашиваемой цене или составьте короткий список агентов в вашем регионе с наибольшим количеством совпадений.

Единственный самый важный вопрос, который вы должны задать себе: «Какой интерес к моей собственности может вызвать этот агент?»

Как только появится короткий список агентов, базирующихся в вашем районе, возьмите трубку и задайте вопросы. Почувствуйте, насколько проактивен и полон энтузиазма агент: смогут ли они мотивировать покупателей? Спросите их об уровне интереса к аналогичной недвижимости и о том, есть ли у них претенденты — другими словами, потенциальные покупатели на ваш дом — готовые и ожидающие. Убедитесь, что вы точно знаете, как будет рекламироваться ваша недвижимость: какие порталы недвижимости использует компания? Фотографии, планы этажей и брошюры выглядят профессионально? Дополнительные советы см. в нашем полном руководстве о том,  что делает хорошего агента по недвижимости .

Получите несколько оценок

Целесообразно привлечь по крайней мере трех агентов по недвижимости для оценки вашей собственности. Мнения могут сильно различаться, но не всегда разумно выбирать самую высокую цифру. Переоцененная недвижимость, скорее всего, останется на рынке, а снижение цен (которое отображается при поиске в Интернете) может стать тревожным сигналом для многих покупателей. Точно так же низкая оценка может означать, что вы быстро продадите свой дом, но упустите возможность получить более высокую цену.

Договариваемся о плате...

Процент, который вы платите, вероятно, будет зависеть от того, назначаете ли вы единственного агента. Работа с единственным агентством означает более низкую плату, но у вас есть только одна фирма, занимающаяся маркетингом вашей недвижимости. Назначение нескольких агентов по недвижимости обычно означает, что только успешный из них получает гонорар, поэтому они могут с большей вероятностью работать усерднее, чтобы конкурировать друг с другом, чтобы найти покупателя, но, поскольку они рискуют упустить свою комиссию, они будут искать более высокий процент . Дополнительную информацию см. в разделе о совместных и единоличных агентах ниже.

Легко увидеть процент как все и конец всего, но помните, что это только часть уравнения. Вас может оттолкнуть агент Б, взимающий комиссию на 0,5 % выше, чем агент А, но на недвижимость стоимостью 1 миллион фунтов стерлингов, которая представляет собой 5000 фунтов стерлингов, поэтому, если агент Б может продать ее на 10 000 фунтов стерлингов дороже, чем агент А, имеет смысл выбрать их. . Точно так же длительные задержки с продажей часто могут означать, что вы потратите гораздо больше, чем сэкономили на комиссиях (например, на аренде) или даже упустите недвижимость своей мечты.

Покупки в Интернете в наши дни стали второй натурой, но, хотя мы с удовольствием покупаем продукты, одежду и даже автомобили в Интернете, кажется, что существует нежелание идти в виртуализацию при покупке и продаже нашего самого большого актива: нашей собственности. Конечно, мы все смотрим на порталы недвижимости (RIghtmove, Zoopla) и ожидаем, что наши дома будут перечислены в Интернете, но только онлайн-агенты по недвижимости, которые несколько лет назад угрожали превратить крупные агентства в вещь прошлое, по-прежнему составляют лишь 5% рынка недвижимости Великобритании.

На первый взгляд, онлайн-агенты по недвижимости, такие как Purplebricks и Yopa, кажется, предлагают хорошие цены: обычно с фиксированной комиссией, уплачиваемой авансом, а не процентной комиссией «нет продажи без комиссии», взимаемой крупными фирмами. (Дополнительную информацию см. в нашей статье о  гонорарах агентов по недвижимости  .) Некоторые, такие как Strike и Doorsteps, предлагают базовые объявления совершенно бесплатно, зарабатывая деньги на дополнительных услугах, таких как показы, профессиональные фотографии премиум-класса и продвижение рекламы на Rightmove и Zoopla, а также от комиссии по ипотеке, переезду и другим услугам.

Тем не менее, плата, которую вы платите, является лишь одним фактором, который необходимо учитывать. Чтобы выяснить, предлагают ли онлайн-фирмы хорошее соотношение цены и качества по сравнению с их крупными конкурентами, Movewise провела всесторонний анализ данных о рынке недвижимости Великобритании почти для миллиона объектов. Мы сравнили уровень продаж, среднее время до продажи, процент объявлений со снижением цен и средний размер этих снижений цен для каждого из трех ценовых диапазонов.

Только 5% продаж осуществляются через онлайн-агентов по недвижимости . Из этих онлайн-списков большинство (4,3%) принадлежат платным агентам (преимущественно Purplebricks). Онлайн-продажи редко встречаются в верхней части рынка: для недвижимости стоимостью более 1 миллиона фунтов стерлингов только 1,2% продавцов использовали онлайн-фирму.

Чтобы рассчитать уровень продаж , мы посмотрели, сколько закрытых листингов было снято с рынка, потому что они были проданы, а не были отозваны непроданными. Платные интернет-фирмы демонстрируют более высокие темпы продаж, чем крупные агенты, как в низком, так и в среднем ценовом диапазоне, хотя в случае недвижимости с более высокой стоимостью их продажи значительно падают. Свободные фирмы работают хуже, чем традиционные агенты, хотя при продажах с более низкой стоимостью разница очень мала.

Платным онлайн-агентам требуется столько же времени для продажи , как и традиционным агентам, с небольшими различиями в ценовых диапазонах. Бесплатные онлайн-фирмы работают несколько лучше, особенно в отношении недвижимости среднего класса, хотя и со значительно меньшим количеством объявлений. Для элитных продаж недостаточно данных от свободных фирм, чтобы можно было провести сравнение.

Имейте в виду, что показатель «время продажи» применяется только к тем объектам недвижимости, которые были проданы, и не учитывает те дома, которые были сняты с продажи или остались на рынке непроданными.

Из платных и бесплатных онлайн-листингов 35% видят снижение цен : это значительно выше, чем в среднем по рынку в 25%, что позволяет предположить, что эти объекты могут продаваться не по лучшей цене. Среднее снижение цены составляет 4,2% для платных онлайн-компаний и 4,8% для бесплатных, оба показателя немного ниже типичного снижения цен на 5,4%, наблюдаемого в сокращенных списках, но все они значительно выше для объявлений стоимостью более 1 миллиона рублей.

О чем нам говорят цифры?

 

Для более дешевой недвижимости стоит подумать об онлайн-агенте

Разницы между платными и бесплатными интернет-фирмами недостаточно, чтобы оправдать оплату одной из них

Для более дорогих объектов онлайн-агенты обычно не работают хорошо.

На первый взгляд показатели продаж онлайн-агентов по недвижимости выглядят довольно впечатляюще, особенно в нижней ценовой категории. Платные онлайн-фирмы имеют более высокий уровень продаж, чем традиционные агенты, в отношении недвижимости стоимостью менее 1 миллиона фунтов стерлингов, и даже бесплатные фирмы могут почти соответствовать высоким улицам в самом низком ценовом диапазоне. Однако курс продаж рассчитывается по закрытым листингам: либо они продаются, либо выводятся с рынка непроданными. Люди, которые заплатили аванс онлайн-фирме, вероятно, будут менее склонны отозвать листинг, чем те, кто платит только по завершении.

Поэтому уровень продаж следует рассматривать в сочетании с другими данными. Цифры показывают, что, когда недвижимость действительно продается, выбор между традиционными и платными онлайн-компаниями очень невелик: несколько дней не имеют большого значения, когда обычное время продажи составляет более пяти месяцев. Основываясь на этих данных за последние 180 дней, бесплатные интернет-агенты на самом деле имеют тенденцию заключать сделки значительно быстрее, чем традиционные фирмы или их платные онлайн-конкуренты.

Одной из областей, в которой онлайн-агентства работают хуже для продавцов, является снижение цен. Листинги интернет-компаний на 40% чаще нуждаются в снижении цены, чем в среднем по рынку (35% листингов по сравнению с 25%). Однако среднее сокращение несколько меньше, чем в крупных фирмах.

Из нашего анализа ясно, что  онлайн-агенты плохо подходят для продажи более дорогой недвижимости . Немногие продавцы в диапазоне от 1 миллиона рублей выбирают их, и те, кто это делает, вероятно, будут хуже, чем с тщательно подобранным местным агентом. Однако  для более дешевой недвижимости хорошим вариантом может быть использование интернет-фирмы . Мы считаем, что если вы все же решите пойти по интернет-маршруту,  выбор платного варианта не принесет особых преимуществ , поскольку бесплатные фирмы также хорошо работают в нижней части рынка.

 

Должен ли я использовать одного или нескольких агентов по недвижимости?

Лучше ли использовать более одного агента по недвижимости или выбрать одного и придерживаться его? Это часто задаваемый вопрос, и может возникнуть соблазн подумать, что две  головы лучше, чем одна. Однако это не обязательно так просто. Вот основные моменты, которые надо учитывать при выборе между единственным, совместным или несколькими агентами: для получения информации см. наше полное руководство .

Что на самом деле означают термины «единственный», «совместный единственный» и «множество агентов»?

Единственные агенты  означают именно это: одно агентство недвижимости имеет исключительное право продавать вашу собственность. При регистрации с единственным агентом вы обычно заключаете соглашение об эксклюзивности, которое обычно длится 12 недель или более. Если вы продадите свою недвижимость в течение этого времени, даже если агент не нашел покупателя, вам придется заплатить комиссию агента.

В качестве альтернативы вы можете поручить  нескольким агентам : в этом случае различные фирмы (три или более) будут конкурировать друг с другом за продажу вашей собственности, и только успешный агент получит комиссию.

Промежуточным вариантом между этими двумя методами является назначение  совместных единственных агентов . Это означает выбор двух или трех фирм, которые работают на основе более тесного сотрудничества. Часто они соглашаются разделить комиссию между собой, причем большая доля достается фирме, которая обеспечивает продажу. Типичным случаем, когда эта система может быть уместна, является продажа элитной недвижимости в сельской местности, когда продавец может назначить местного агента, а также высококлассное национальное агентство.

Каковы плюсы и минусы использования одного агента?
Первое преимущество – стоимость. Поскольку агент не конкурирует за продажу вашего дома (по крайней мере, в течение периода эксклюзивности), он, скорее всего, согласится на более низкую плату (см. ниже наше руководство по комиссиям). Использование одного агента также упрощает жизнь — вам не нужно координировать просмотры от нескольких фирм, предоставлять несколько наборов ключей, выполнять многочисленные проверки по борьбе с отмыванием денег и т. д.

С другой стороны, листинг только с одним агентом, вероятно, будет означать охват меньшего количества потенциальных покупателей и, следовательно, более длительное ожидание продажи. В настоящее время это менее актуально, чем в прошлом: большинство агентов размещают свои объявления на Rightmove и/или Zoopla, это означает, что ваша недвижимость будет находиться под пристальным вниманием. Однако порталы все равно не заменят агента с хорошим списком потенциальных покупателей. На самом деле, по нашим оценкам, 50% интереса к вашей собственности, скорее всего, исходит от существующего списка кандидатов агента, а не от людей, которые видят ее в Интернете.

Как насчет совместных единственных агентов?

Соглашение о совместном единственном агентстве, как правило, используется с более необычной или элитной недвижимостью : например, элитный загородный дом в Котсуолдсе может быть продан местному агенту, но также и крупной национальной фирме, которая может вызвать интерес благодаря освещению в прессе и ориентируясь на иностранных инвесторов. Для более заурядной собственности этот подход вряд ли будет полезен.

Плата, вероятно, будет выше, чем для одного агента, но ниже, чем для нескольких агентов. Как правило, два агента соглашаются разделить комиссию, потому что они работают вместе, а не конкурируют. Хотя успешный торговый агент может получить большую долю вознаграждения, все же существует риск того, что агенты могут работать менее усердно, зная, что им все равно заплатят, если другая фирма обеспечит продажу.

Итак, какой подход лучше?

Не существует универсального ответа. Это будет зависеть от ряда факторов: уникальности объекта, состояния рынка, а также от того, спешите ли вы продавать или можете позволить себе дождаться лучшего предложения. Для многих поставщиков использование единственного агента на начальном этапе является хорошим вариантом, при условии, что они могут обеспечить конкурентоспособную плату и не слишком длительный период эксклюзивности. Как только агент сделал первоначальный толчок к продаже вашего дома и исчерпал свой список контактов, он может потерять импульс и сосредоточить свою энергию на новых предложениях; как правило, крупные агенты продают только 50% недвижимости, указанной в их книгах. Если вам не удалось связаться с одним агентом, подумайте о повторном включении в список нескольких агентов .

Сколько должны брать агенты по недвижимости и как вести переговоры?

Мы уже видели, что сборы не должны быть вашей главной заботой при выборе агента, но при средней стоимости недвижимости в Великобритании сейчас четверть миллиона фунтов стерлингов, даже доля процентного пункта может составить кругленькую сумму.

По данным  TheAdvisory , средний размер вознаграждения агента по недвижимости за договор с единственным агентом составляет 1,18% + НДС или 1,42% с учетом НДС . Это означает, что если ваш дом будет продан за 275 000 фунтов стерлингов, вы заплатите агенту 3 905 фунтов стерлингов. На наш взгляд, это хорошее соотношение цены или качества. Однако для объектов с более высокой стоимостью, например, стоимостью более 500 000 фунтов стерлингов, агенты часто готовы согласиться на более низкие сборы.

Если вы пытаетесь продавать в Лондоне, стоит также отметить, что, как и большинство вещей в столице, гонорары агентов по недвижимости, как правило, дороже.

Существуют исключения из модели процентной оплаты. В частности, для более дешевой недвижимости агенты могут вместо этого взимать фиксированную плату.

Помимо того, что нужно спрашивать агентов о гонорарах, очень важно ознакомиться с условиями их контрактов. В частности, обратите внимание на период блокировки единственного агентства , который сильно различается для разных агентов и может быть очень длительным. Эти условия могут помешать вам обратиться к другому агенту, если что-то пойдёт не по плану (что, к сожалению, происходит чаще, чем думаете).

Что включено? А как насчет скрытых дополнений?

Есть ли скрытые расходы?

Услуги, включенные в базовую плату, зависят от агента, поэтому так важно спрашивать. В частности, агенты по недвижимости часто предлагают более дешевые (или бесплатные) пакеты, но они смогут быть не такими полными с точки зрения предоставляемых услуг. (Подробнее об онлайн-агентах см. выше.)

В целом, вы должны ожидать, что плата будет включать следующее:

Оценка вашей недвижимости на основе изучения местного рынка, изучения тенденций и данных о прошлых продажах.

Составление планов этажей

Профессиональные фотографии вашего дома

Создание заманчивого письменного описания вашей собственности.
Установка таблички "Продается".
Выбивать проценты из собственного списка подходящих покупателей — это действительно важно.
Продвигайте дом на порталах недвижимости, таких как Rightmove и Zoopla, а также через более традиционные каналы, такие как собственные витрины, объявления в газетах и ​​т. д.
Организация просмотров (и обычно управление ими тоже).
Переговоры о цене продажи.
И, конечно же, плата предназначена для покрытия собственных операционных расходов, включая аренду офиса, автопарк и так далее.

При сравнении комиссий очень важно проверить наличие скрытых расходов или «дополнительных услуг», которые вы ожидаете в стандартной комплектации. Первым «подводным камнем» может быть НДС, который взимается в размере 20% сверх базовой комиссии. Агенты по недвижимости должны четко указывать, включают ли их сборы НДС или исключают их. Но если агент не говорит заранее, обязательно проверьте этот пункт.

Вы также должны знать, что в своем контракте агенты должны указать свое вознаграждение как фактическую сумму, основанную на запрашиваемой цене, как того требует Омбудсмен по имуществу, но фактическая комиссия, которую вы платите, будет рассчитываться на основе согласованной цены продажи, которая может конечно разные..

Агент по недвижимости обязан по закону сообщить вам, что включено в его гонорар — никогда не предполагайте, что включено, всегда спрашивайте. Присмотритесь к ценам, если вам цитируют дополнительные авансовые сборы за регистрацию, сборы за фотографии, сборы за рекламу или маркетинговые поощрительные сборы. Вам не нужно платить их.

Кроме того, не должно быть «комиссий за снятие средств» — другими словами, если вы передумаете и решите не продавать свою собственность, с вас не должны взимать плату.

Еще одна дополнительная плата, за которую вам, возможно, придётся заплатить, — это сертификат энергоэффективности (EPC) , который стоит от 60 до 120 фунтов стерлингов (включая НДС). Вам, возможно, даже не придётся приобретать его в рамках вашей продажи. EPC имеют 10-летний срок годности, поэтому, если у вас есть тот, который датирован в течение этого периода, вы уже готовы к работе. Если нет, вы должны ввести его в эксплуатацию, прежде чем агент по недвижимости сможет продать вашу собственность.

Как договориться о плате

После того, как вы проверили, что агент хочет взимать и что включает в себя плата, пришло время вести переговоры. Вот краткое руководство: дополнительные советы см. в нашем полном руководстве .

Поговорите с агентом либо во время оценки, либо вскоре после нее. Как только они увидят вашу недвижимость лично, у них будет лучшее представление о целевом рынке и о том, насколько легко ее продать. Если агент заинтересован и считает, что продажа должна быть простой, он может быть рад договориться о гонораре, но это не всегда так. Будьте осторожны с агентами, которые сразу же предлагают существенную скидку, так как это может означать, что они отчаянно нуждаются в бизнесе. Вы хотите платить достаточно, чтобы мотивировать агента выполнять работу: нет никакой выгоды в переговорах о скидке 0,25% на комиссию, если вам в конечном итоге придется снизить запрашиваемую цену на 5%.

Получите оценки примерно от трех местных агентов по недвижимости и сравните их друг с другом, чтобы увидеть, будут ли они соответствовать более низкой цене. Если агент не хочет сразу снижать свою комиссию, вы можете предложить скользящую шкалу, по которой он получает полную комиссию, если достигает продажи выше определенного порога.

Большинство агентов захотят привязать вас к периоду эксклюзивности, в течение которого они имеют исключительное право продавать вашу собственность. Типичный период эксклюзивности составляет 12 недель: агенты с большей вероятностью захотят договориться об этом, если вы продаете первоклассную недвижимость.

Если вы не можете сократить период эксклюзивности, подумайте, что произойдет по его окончании. Снизит ли агент комиссию, возможно, в обмен на снижение запрашиваемой цены, чтобы облегчить продажу дома? Или вы могли бы привлечь другого агента, сохранив плату прежней? После того, как агент выполнит работу по внесению вашего дома в список, они не захотят потерять список, поэтому вы окажетесь в более выгодном положении.

Когда мне следует сменить агента?

Преклонение перед неэффективными агентами по недвижимости

Есть хорошие агенты по недвижимости или плохие агенты по недвижимости, и их трудно отличить друг от друга, но, надеюсь, это руководство поможет. Мы также показали вам пункты, на которые следует обратить внимание в условиях агентов, которые могут затруднить выход из ситуации, когда продажа идет не по плану.

Но даже когда вы тщательно выбираете агента, не все идет по плану. Возможно, вы начали процесс продажи с оптимизмом, агент был полон энтузиазма и сразу же обеспечил вам поток просмотров. Кроме того, они дали вам много подробных отзывов о том, как все идет. Но сейчас ты на линии, а тебе не звонят. Прошло некоторое время с момента последнего просмотра, и когда вы связываетесь с агентом, они заставляют вас чувствовать, что вы доставляете неудобства. Это знакомый сценарий.

Как я узнаю, что пора переключаться?

Если вы ответите «да» на некоторые или все эти вопросы, вы сможете быть уверены, что ваш агент по недвижимости не работает:

У тебя много оправданий?

Общие из них включают: «Рынок стал очень медленным»; «Не сезон для продаж. Через несколько месяцев дела пойдут на лад»; «Погода заставила всех сидеть дома, а не ходить на просмотры»; и так далее. Иногда эти оправдания могут быть обоснованными, но очень важно, чтобы вы не просто кивали на все, что они вам говорят.

Просмотры иссякли?

Вы должны стремиться к нескольким просмотрам каждую неделю. Если этого не происходит, нужно что-то менять.
Вам сказали снизить запрашиваемую цену?

Это обычно агентское решение вашей проблемы. Это расстраивает, когда именно они советовали вам запрашиваемую цену в первую очередь, и это также не лучшее решение.
Вам трудно их удержать?
Если они постоянно «вне офиса» или не берут трубку мобильного телефона, значит, что-то не работает. Если кажется, что они пытаются избегать вас, вероятно, так оно и есть.

Могу ли я избавиться от них?

Первое, что вам нужно сделать, это проверить ваши условия. Маловероятно, что ваш агент указал вам на это при подписании, но вы вполне можете застрять в периоде эксклюзивности. Если это так, вы мало что можете сделать немедленно. Но вы, безусловно, можете составить план, когда все закончится. Если вы один из тех счастливчиков, кто не попал в ловушку, не откладывайте больше. Пришло время подумать о вашем следующем шаге.

И убедитесь, что при смене агента вы не совершите одну и ту же ошибку дважды. Есть лучший способ продать.

Выберите лучший способ продажи с Movewise

Компания Movewise впервые предложила лучший способ продажи недвижимости . Мы помогаем клиентам продать свои дома быстрее и дороже, потому что мы выяснили, как не попасть в ловушку агента по недвижимости. И наши результаты говорят сами за себя: мы превосходим традиционных агентов по каждому показателю продаж.